Czy każdy musi mieć świadectwo energetyczne? Obowiązki i wyjątki

Nie każdy właściciel nieruchomości musi posiadać świadectwo energetyczne. Obowiązek pojawia się dopiero przy sprzedaży, wynajmie lub zakończeniu budowy nowego obiektu. Za jego brak grozi grzywna do 5 000 zł. Sprawdź, czy Twoja sytuacja wymaga certyfikatu.

1. Kto ma obowiązek posiadania świadectwa?

Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków świadectwo jest wymagane, gdy:

• Sprzedajesz budynek lub lokal.
• Wynajmujesz nieruchomość (także na krótki termin).
• Kończysz budowę i składasz zawiadomienie o zakończeniu lub wniosek o pozwolenie na użytkowanie.

Jeśli mieszkasz we własnym domu i nie planujesz go sprzedawać ani wynajmować, świadectwo nie jest wymagane.

2. Sprzedaż i wynajem – kluczowe sytuacje

Przy sprzedaży świadectwo musisz przekazać kupującemu najpóźniej w momencie podpisywania aktu notarialnego. Notariusz odnotowuje w akcie, czy świadectwo zostało przekazane.

Przy wynajmie świadectwo (lub jego kopię) przekazujesz najemcy przed podpisaniem umowy. Dotyczy to także najmu krótkoterminowego, np. przez platformy typu Airbnb.

3. Nowe budynki i zakończenie budowy

Dla nowo wybudowanych obiektów świadectwo jest obowiązkowe przy odbiorze. Inwestor musi je załączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Bez świadectwa organ może odmówić przyjęcia dokumentów.

4. Kto jest zwolniony z obowiązku?

Obowiązek nie dotyczy niektórych kategorii budynków (nawet przy sprzedaży lub wynajmie):

• Budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
• Budynki mieszkalne użytkowane maksymalnie 4 miesiące w roku.
• Budynki wpisane do rejestru zabytków.
• Miejsca kultu religijnego.
• Budynki przemysłowe bez instalacji energetycznych (poza oświetleniem).
• Budynki gospodarstw rolnych o wskaźniku EP ≤ 50 kWh/(m²·rok).

Jeśli nieruchomość mieści się w jednej z tych kategorii, możesz sprzedać lub wynająć ją bez świadectwa. W razie wątpliwości skonsultuj się ze specjalistą – więcej o mieszkaniach w bloku.

5. Kary za brak świadectwa

Nieprzekazanie świadectwa przy transakcji to wykroczenie. Zgodnie z przepisami sąd może nałożyć grzywnę do 5 000 zł. Postępowanie wszczyna się na wniosek pokrzywdzonego (kupujący, najemca) lub z urzędu.

6. Najczęstsze pytania

Czy muszę mieć świadectwo, jeśli mieszkam we własnym domu?

Nie. Obowiązek pojawia się dopiero przy sprzedaży, wynajmie lub zakończeniu budowy nowego budynku.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć świadectwo?

Wspólnota nie musi mieć świadectwa “z góry”. Obowiązek spoczywa na właścicielu lokalu przy sprzedaży lub wynajmie.

Czy mogę kupić mieszkanie bez świadectwa?

Tak, transakcja jest ważna, ale notariusz odnotuje brak świadectwa w akcie, a Ty możesz dochodzić grzywny od sprzedawcy.

Wszystkie szczegóły dotyczące świadectw znajdziesz w artykule Świadectwo charakterystyki energetycznej – kompletny przewodnik.